АССОЦИАЦИЯ ЮРИСТОВ РОССИИ
Новосибирское региональное отделение
Вступить
в АЮР
Уплатить
взносы
+7 (383) 266-93-49
Арендные отношения
Ст. 19 Федерального закона № 98 от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

Перечень расширен постановлением Правительства от 10.04.2020 № 479

Распоряжение Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р от 10.04.2020 – вносит изменение в постановление Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»
1. Отсрочка арендных платежей по договору аренды.
1 апреля 2020 г. вступил в силу закон, позволяющий отсрочить оплату арендных платежей по заявлению арендатора и снизить платежи в связи с невозможностью использовать помещение по назначению. Отсрочкой могут воспользоваться ЮЛ и ИП, отвечающие одновременно следующим трем признакам:

1) договор аренды, заключен до принятия 18.03.2020 органами гос. власти субъектов режимов повышенной готовности;

2) Отсрочка предоставляется в отношении недвижимости всех форм собственности, за исключением жилых помещений;

3) ЮЛ и ИП осуществляют деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших (перечень утвержден Правительством РФ). Вопрос может вызывать споры, поскольку Правительству РФ были переданы полномочия установить только требования с условиям и срокам такой отсрочки, а не определять круг лиц, которые вправе воспользоваться ст. 19 ФЗ № 98. Нововведения скорее всего не будут применяться к лицам, не входящим в указанный перечень (например, к аптекам). Вопрос может быть разрешен в случае оспаривания заинтересованным лицом постановления Правительства РФ № 437 в судебном порядке.

2. Порядок предоставления отсрочки Соответствующие изменения в договор вносятся путём заключения дополнительного соглашения. Арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить доп. соглашение к договору аренды об отсрочке уплаты арендной платы.

У арендодателя нет обязанности снижать арендную плату. Однако если арендатор докажет, что он не мог пользоваться помещением в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, суд может снизить размер арендной платы в суде в порядке ст. 451 ГК РФ.

Взыскать неустойку и применить иные меры ответственности за нарушение порядка и сроков оплаты в период действия режима повышенной готовности у арендодателя не получится. Исключением являются случаи, когда задолженность арендатора возникла до введения режима повышенной готовности. Много зависит от конкретной ситуации.

3. Условия отсрочки
Отсрочка по арендным платежам для таких арендаторов предоставляется с 18.03.2020 до 01.10.2020 и подлежит уплате по следующим условиям:
- не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023,
- поэтапно и не чаще одного раза в месяц,
- равными платежами, не превышающими 50 % размера ежемесячной арендной платы,
- если режим повышенной готовности будет отменен до 01.10.2020, то отсрочка с момента отмены режима до 01.10.2020 будет распространяться на сумму равную 50 % арендной платы,
- меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются,
- установление арендодателем доп. платежей не допускается,
- размер арендной платы, по которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон,
- если по условиям договора коммунальные платежи, расходы на содержание общего имущества оплачивает арендатор, он не освобождается от этих платежей. Стороны могут установить иные условия предоставления отсрочки не приводящие к ухудшению положения арендатора.

4. Предоставлено право субъектам малого и среднего предпринимательства получить отсрочку и освобождение от платежей за аренду государственного имущества (распоряжение Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р).

В течение 7 дней со дня обращения арендатора Росимущество должно обеспечить заключение дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки платежей за май-июнь 2020 г.

В течение 7 дней со дня обращения арендатора, относящегося к наиболее пострадавшим видам деятельности (виды деятельности перечислены в распоряжении)

Росимущество должно обеспечить заключение дополнительного соглашения об освобождении от оплаты платежей за апрель-июнь 2020 г. Освобождение предоставляется в случае невозможности использовать имущество по назначению, соответствующему перечисленным видам деятельности. Росимущество обязано уведомить субъекты малого и среднего предпринимательства о наличии права заключать такие дополнительные соглашения.

Статьи по теме:
Геннадий Лепёхин, юрист Юсконсалт, член НРО АЮР